🏠【相続税申告前に！】相続登記義務化の基礎知識を税理士が解説！- 2027年期限

相続税申告をご検討中の皆様、相続登記の義務化についてもご準備はお済みでしょうか？

税理士の視点から重要なポイントをお伝えします。

2024年4月から相続登記が義務化されました。これは、不動産を相続した際に、所有権の移転登記を必ず行わなければならないという制度です。

不動産を所有されている方にとって、これは非常に重要な変更点です。

相続登記義務化のポイント

2024年4月から順次施行されている法改正により、不動産を相続した際の所有権移転登記申請が「相続開始から3年以内」に義務付けられます。

義務化の対象となるケースと期限

「義務化の対象となるケースと期限」について、主要なポイントをまとめます。相続登記の義務化は、2024年（令和6年）4月1日から施行されています。

未来の相続

• 2024年4月1日以降に発生した相続については、相続開始を知った日から3年以内に登記申請が必要です。

過去の相続（最重要）

• 2024年3月31日以前に発生し、まだ登記がされていない不動産（いわゆる「放置されていた不動産」）についても義務化の対象となります。
• この場合の期限は、「2027年3月31日まで」です。

罰則（過料）のリスク

正当な理由がないにも関わらず期限内に登記申請を怠った場合、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。

🗺️ 墨田区・江戸川区・江東区での登記手続きの流れと管轄法務局

相続登記の手続きは、主に以下のステップで進行します。特に戸籍収集は時間がかかるため、早めの着手が肝心です。

相続人・相続財産の確定

相続手続きの第一歩であり、最も重要かつ時間のかかる基礎作業です。この段階で誰が相続人であるか、どの不動産が対象であるかを正確に把握できなければ、その後の遺産分割や登記申請を正しく行うことはできません。

戸籍の収集

• 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍を収集し、誰が法定相続人であるかを確定します。

財産調査

• 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）や固定資産評価証明書を取得し、登記対象の不動産と正確な評価額を確定します。

遺産分割協議（必要な場合）

• 法定相続分と異なる割合で不動産を承継する場合や、特定の相続人が単独で取得する場合は、相続人全員の合意が必要です。この合意内容を明記した遺産分割協議書を作成します。

管轄法務局への登記申請

• 必要書類を揃え、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請を行います。

主要エリアの管轄法務局

• 墨田区・江東区：東京法務局墨田出張所
• 江戸川区：東京法務局江戸川出張所

📑 登記に必要な書類と準備のポイント

相続登記の手続きは、主に以下の書類が必要となります。特に戸籍の収集は時間がかかるため、早めの準備が必要です。

被相続人に関する書類

• 出生から死亡までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
• 取得場所： 本籍地の市区町村役場
• 準備のポイント： 転籍を繰り返している場合、複数の役場に請求が必要です。

相続人全員に関する書類

• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 取得場所： 本籍地・居住地の市区町村役場
• 準備のポイント： 住民票は、マイナンバーの記載がないものが必要です。

不動産に関する書類

• 不動産の固定資産評価証明書
• 取得場所： 不動産所在地の区役所（墨田区・江戸川区・江東区役所など）
• 準備のポイント： 登記申請時の登録免許税を計算するために必要となります。

遺産分割に関する書類（遺言書がない、または遺言書とは異なる分割をする場合）

• 遺産分割協議書（作成した場合）

  • 準備のポイント： 相続人全員の実印押印が必要です。

• 相続人全員の印鑑証明書

  • 準備のポイント： 印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内のものでなくても使用できます。ただし、なるべく新しいものを準備するのが安心です。

⚠️ 相続登記をしないとどうなる？罰則と実務的なリスク

期限内の申請を怠った際の過料リスクのほかに、登記を放置することで以下のような実務上のリスクも発生します。

不動産処分や融資の制限

• 登記名義が被相続人のままだと、「その不動産を売却したり、担保に入れて銀行から融資を受けたりすること（担保設定）が一切できません。」 急な資金需要に対応できず、せっかくの資産を活用できなくなります。

次の相続（数次相続）の発生と権利関係の複雑化

• 登記をしないうちに、相続人の中の誰かが亡くなってしまうと（数次相続）、さらに複雑な戸籍の収集や、新たな相続人全員との遺産分割協議が必要になります。 孫や甥・姪など関係性の薄い親族が増え、協議が難航するリスクが高まります。

👥 不動産の共有者や複数相続人がいる場合の注意点

相続人が複数いる場合は、義務化への対応がさらに複雑になります。

相続人申告登記の活用

• 遺産分割協議が長引いて3年以内に正式な登記が間に合わない場合でも、「相続人申告登記」をすることで義務違反を回避できます。

共有名義不動産の管理・処分リスク

• 不動産を共有名義で登記する場合、その後の管理や処分について共有者全員の合意が必要となります。

🤝 専門家に依頼するメリットと費用の目安

複雑で期限のある相続登記は、司法書士などの専門家へ依頼することで、正確かつスムーズに進められます。

専門家に依頼するメリット

• 戸籍収集の代行: 時間のかかる戸籍の収集を、プロが迅速かつ正確に行います。
• 登記申請の正確性: 添付書類の不備などによる法務局からの補正（修正指示）を防ぎ、スムーズに登記を完了させます。
• トラブルの予防: 複雑な権利関係や共有名義のリスクを事前に把握し、将来のトラブルを予防するためのアドバイスが得られます。

費用の目安

• 費用は、不動産の評価額（登録免許税に影響）や事案の複雑さによって変動します。一般的なケース（不動産が1〜2件程度）で、司法書士への報酬は数万円から数十万円が目安です。

当事務所について

フォーカス会計事務所では、相続税申告・贈与税申告をはじめとする税務サービスを提供し、以下の体制でサポートしています。

・税理士・公認会計士による正確な財産評価と税務申告
・行政書士資格による遺産分割協議書作成サポート
・相続に詳しい司法書士との連携による相続登記対応
・一般社団法人相続コミュニティセンターでの総合相談窓口

代表税理士が公認会計士・行政書士の資格も有しているため、相続に関わる税務から関連手続きまで効率的にサポートいたします。初回相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

大切なご家族から引き継いだ不動産を適切に管理し、将来の世代に引き継いでいくお手伝いをさせていただきます。相続登記でお困りの際は、ぜひ当事務所にご相談ください。

【免責事項】

※本記事は2025年12月時点の法律・制度に基づいて一般的な情報を提供するものです。法改正等により内容が変更される可能性があります。

※記事内容は一般的な情報提供を目的としており、個別具体的な法的助言や税務助言を行うものではありません。実際の手続きや判断については、必ず司法書士・税理士・行政書士等の有資格者にご相談ください。

記事監修：公認会計士・税理士・行政書士 内海真樹
作成日：2025年12月