🏠【相続税申告前に】税理士が解説！親の不動産がどこにあるか分からない？2026年2月開始の「所有不動産記録証明制度」をフォーカス会計事務所が徹底解説

相続税申告をご検討中の皆様、亡くなった方の不動産の把握についてもご準備はお済みでしょうか？

税理士の視点から重要なポイントをお伝えします。

相続が発生した際、まず直面するのが「財産の全容把握」です。

特に不動産については、「親がどこに土地を持っているか正確に知らない」「実家の他にも山林や原野を持っていると聞いたことがあるが場所が分からない」というケースが少なくありません。

2024年4月から始まった相続登記の義務化に続き、2026年2月2日からは相続人にとって待望の「所有不動産記録証明制度」がスタートします。

この制度が相続税申告にどのような影響を与えるのか、詳しく解説します。

💰不動産の把握漏れは「相続税の過少申告」のリスクに

相続税申告において、不動産の計上漏れはもっとも避けたい事態の一つです。

親が遠方に持っている別荘地や、先代から引き継いだまま放置されている山林などは、固定資産税の通知書（納税通知書）が届かない「非課税地」であることも多く、家族がその存在に気づかないまま申告期限を迎えてしまうことがあります。

🎯2026年2月開始「所有不動産記録証明制度」とは？

これまで、特定の人が所有する不動産を一覧で確認するには、自治体ごとに「名寄帳（なよせちょう）」を取得する必要がありました。

しかし、これでは「どの自治体に不動産があるか」を知らなければ、調べようがありませんでした。

2026年2月2日から運用が開始される「所有不動産記録証明制度」は、法務局の登記官が、特定の個人が所有権の登記名義人となっている不動産を全国の登記データから抽出・リスト化し、証明書として交付する制度です。

・制度の主な特徴

• 全国一括検索が可能： 日本全国どこの不動産であっても、一つの申請で抽出が可能です。
• 亡くなった方の名義を網羅： 相続人は、被相続人（亡くなった親など）の名義で登録されている不動産をすべて確認できます。
• オンライン・郵送対応： 窓口だけでなく、利便性の高い申請方法が予定されています。

📝これまでの調査方法（名寄帳）との決定的な違い

これまで主流だった「名寄帳」との比較を以下の表にまとめました。

名寄帳は自治体ごとに管理されているため、不動産がどの自治体にあるか分からなければ請求のしようがないという根本的な限界がありました。

新制度は「登記情報」をベースにするため、より精度の高い調査が可能になります。

📝2026年2月からの利用の流れと必要書類

制度が開始される2026年（令和8年）2月以降、相続税申告の準備として本制度を利用する際の手順は以下の通りです。

・申請できる人

• 不動産の所有者本人
• 所有者の相続人（亡くなった方の情報を取得する場合）
• その他、正当な理由がある者

・必要書類（相続人が申請する場合）

• 被相続人が亡くなったことがわかる戸籍謄本
• 申請者が相続人であることを証明する戸籍謄本
• 身分証明書 ※法定相続情報一覧図の写しがあれば、戸籍謄本の束を省略でき、スムーズに手続きが進みます。

・手数料

1通あたり1,600円（窓口請求の場合）
※オンライン請求の場合は割安になる見込みです。

🤝相続登記の義務化と「負動産」への対策

この制度の背景には、2024年4月から施行されている「相続登記の義務化」があります。

不動産の所有者が誰か分からない「所有者不明土地問題」を解消するため、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行うことが義務付けられました。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。

💡正確な財産把握がスムーズな相続の第一歩

2026年2月にスタートする「所有不動産記録証明制度」は、相続税申告において「隠れた不動産」による申告漏れを防ぐための非常に強力なツールとなります。

相続税申告には10ヶ月という期限があります。不動産の全容把握に時間がかかると、その後の遺産分割協議や納税資金の準備に影響が出ます。

新制度を賢く利用し、早期に財産目録を作成することをお勧めします。

🤝専門家に依頼するメリットと費用の目安

「制度があるなら自分でもできそう」と思われるかもしれませんが、不動産調査から申告までは専門家へ依頼することをお勧めします。

特に、評価額が低い土地であっても、法務局への申請や複雑な戸籍収集（明治・大正まで遡るケースもあります）の手間は変わりません。

手間を惜しんで調査を省略すると、大きな損失につながることがあります。

・専門家（税理士・行政書士等）へ依頼するメリット

• 免税措置の確実な適用： 「小規模宅地等の特例」など、不動産評価の減額特例を漏れなく適用し、納税額を最小化します。
• 他不動産との一括対応： 全国の土地をまとめて調査し、一括で相続税評価と遺産分割協議書の作成を行います。
• 戸籍収集の代行： 申請に不可欠な膨大な戸籍謄本の収集をすべてお任せいただけます。

・費用の目安

• 数万円〜十数万円程度

（※調査する不動産の数や、戸籍収集の複雑さ、相続税申告全体の規模により異なります。フォーカス会計事務所では事前にお見積りを提示いたします）

当事務所について

フォーカス会計事務所では、相続税申告・贈与税申告をはじめとする税務サービスを提供し、以下の体制でサポートしています。

・税理士・公認会計士による正確な財産評価と税務申告
・行政書士資格による遺産分割協議書作成サポート
・相続に詳しい司法書士との連携による相続登記対応
・一般社団法人相続コミュニティセンターでの総合相談窓口

代表税理士が公認会計士・行政書士の資格も有しているため、相続に関わる税務から関連手続きまで効率的にサポートいたします。初回相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

大切なご家族から引き継いだ不動産を適切に管理し、将来の世代に引き継いでいくお手伝いをさせていただきます。

【免責事項】

※本記事は2026年2月時点の法律・制度に基づいて一般的な情報を提供するものです。法改正等により内容が変更される可能性があります。

※記事内容は一般的な情報提供を目的としており、個別具体的な法的助言や税務助言を行うものではありません。実際の手続きや判断については、必ず司法書士・税理士・行政書士等の有資格者にご相談ください。

記事監修：公認会計士・税理士・行政書士 内海真樹
作成日：2026年2月